전세사기 예방 필수 — 전세보증보험 어디서 얼마에 가입할까? 2026 가입조건·비용·비교
전세보증보험 안 들면 보증금 수억이 위험합니다. 하지만 어디서, 얼마에, 어떻게 가입하는지 모르는 사람이 대부분.
연이은 전세사기 뉴스를 보면 심란합니다. 전세사기를 당하지 않기 위해서 통상적으로 전세보증보험을 들어야 하는데, 이번에 어떤 회사가 가장 괜찮은지 옥석을 가려보도록 할게요.
- 가입조건 — 126% 룰이 뭔지, 내 전세가 가입 가능한지
- 비용 — HUG·HF·SGI 보증료율 비교, 실제 납부 금액
- 가입방법 — 온라인 신청, 필요서류, 가입시기
- 보증료 지원 — 청년·신혼부부 전액 지원, 일반 90% 지원
한 줄 요약: 보증료 가장 저렴한 건 HF(연 0.04%~), 가장 대중적인 건 HUG(다자녀 할인). 청년·신혼부부는 정부가 보증료 전액 지원. 계약 기간 절반 지나면 가입 불가 — 입주 후 바로 신청하세요.
2026년 4월 기준, HUG·HF·SGI 공식, 뱅크샐러드·KB 참조.
최종 업데이트: 2026년 4월 9일
목차
전세보증보험이란? 왜 필수인가?
전세보증보험 = 보증금 보호 보험
임대차 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 대신 돌려주는 보험입니다. 연 20~60만원으로 보증금 수억 원을 보호할 수 있어 사실상 필수.
- 법적 의무: 아님. 하지만 전세사기 급증 이후 대부분의 전문가가 필수 권장
- 보증기관: HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 3곳
- 보증 한도: 수도권 최대 7억, 비수도권 최대 5억 (기관별 상이)
전세대출 받으면 자동 가입? — 아닙니다! 전세대출 보증(대출 보증)과 전세보증금 반환보증(보증금 보호)은 별개 상품입니다. 대출을 받았어도 보증금 반환보증은 따로 가입해야 합니다.
가입조건 — 126% 룰 쉽게 이해하기
126% 룰이란?
내 전세 보증금이 집값(공시가격 140%) × 90%보다 낮아야 가입 가능.
140% × 90% = 126% → 보증금 ÷ 공시가격 ≤ 1.26이면 가입 가능.
예시: 공시가격 3억원 아파트 → 3억 × 126% = 3.78억원. 전세 보증금이 3.78억 이하면 가입 가능.
| 항목 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 주택가격 산정 | 공시가 140% 또는 KB시세 | 공시가 140% 또는 KB시세 | KB시세 또는 감정가 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억 / 비수도권 5억 | 수도권 7억 / 비수도권 5억 | 아파트 제한 없음 |
| 전세가율 | 90% 이하 | 90% 이하 | 100% 이하 (여유 있음) |
| 계약 기간 | 1년 이상 | 1년 이상 | 제한 없음 |
"126% 넘어서 HUG 가입 거절당했는데 SGI는 됐어요"
SGI는 전세가율 기준이 100%라서 HUG/HF에서 떨어져도 가입 가능한 경우가 있습니다. 대신 보증료가 더 비쌉니다.
— 뱅크샐러드 커뮤니티, 부동산 카페
HUG vs HF vs SGI — 보증료·조건·보장 비교
HF (한국주택금융공사) 보증료 최저
- 보증료율: 연 0.04~0.18% (LTV별 차등: 70%이하 0.04%, 70~80% 0.11%, 80~90% 0.18%, 우대가구 0.02%p 추가 인하)
- 가입 조건: HF 전세자금보증 대출을 이용 중이거나 동시 신청하는 경우
- 보증 한도: 수도권 7억 / 비수도권 5억 (주택가격 12억 이하)
- 보증금액: 주택가격의 90% - 선순위채권(근저당+선순위 보증금)
- 선순위 제한: 단독·다가구는 주택가액의 80% 이내, 그 외는 60% 이내
- 필요서류: 주민등록등본, 신분증, 확정일자부 임대차계약서, 전입세대확인서
- 추천: HF 대출을 받았거나 받을 예정이면 보증료 최저
HUG (주택도시보증공사) 가장 대중적
- 보증료율: 연 0.115~0.154% (아파트 70% 한도 기준 약 0.097%부터)
- 가입 조건: 일반 전세 세입자 누구나 (임대차보증금 5천만원 이상)
- 보증 한도: 수도권 7억 / 비수도권 5억
- 보증기간: 전세 계약기간과 동일, 최대 5년
- 할인: 다자녀 최대 60%, 사회배려계층 할인
- 추천: 대부분의 전세 세입자에게 기본 선택
SGI (서울보증보험) 고액 전세 유리
- 보증료율: 연 0.183~0.208%
- 가입 조건: 전세가율 100% 이하 (HUG/HF보다 여유), 주택 종류 제한 적음
- 보증 한도: 아파트 제한 없음 (7억+ 가능)
- 월세 보증금: 전세뿐 아니라 월세 보증금도 가입 가능
- 심사 기준: 계약서 작성일·잔금일·등기부등본 기준으로 심사
- 추천: HUG/HF 가입 불가 시, 보증금 7억+, 비아파트(오피스텔 등)
결론: HF 대출 있으면 → HF (가장 저렴). 일반 전세 → HUG (대중적 + 할인). HUG 거절 or 고액 → SGI.
비용 계산법 — 보증료 얼마나 나올까?
보증료 계산 공식
보증료 = 보증금 × 보증료율 × (보증기간 ÷ 365일)
| 보증금 | HF (0.04%) | HUG (0.115%) | SGI (0.183%) |
|---|---|---|---|
| 2억원 | 8만원 | 23만원 | 36.6만원 |
| 3억원 | 12만원 | 34.5만원 | 54.9만원 |
| 5억원 | 20만원 | 57.5만원 | 91.5만원 |
※ 2년 계약 기준. HF는 LTV 70% 이하 최저 0.04% 적용, 70~80%는 0.11%, 80~90%는 0.18%. HUG·SGI도 소득·주택 유형에 따라 보증료율이 달라질 수 있음.
전세보증보험료 계산기: 현재 HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 보증료 시뮬레이션이 가능합니다. 수당헬프 전용 보증료 계산기도 준비 중입니다.
"보증료 비싸다고 안 드는 거, 진짜 위험합니다"
연 30만원이 아까워서 안 들었다가 보증금 3억 못 돌려받은 사례가 실제로 있습니다. 전세사기 피해의 대부분은 보증보험 미가입에서 시작됩니다.
— KB의 생각, 안심전세포털
가입방법·가입시기·필요서류
가입시기 — 언제까지 가입해야 하나?
임대차 계약기간의 절반이 지나기 전!
- 2년 계약 → 입주 후 1년 이내
- 1년 계약 → 입주 후 6개월 이내
- 늦게 신청하면 가입 자체가 불가 — 입주 후 바로 신청이 안전
필요서류
전세보증보험 가입 서류
- 신분증
- 전세계약서 원본 (확정일자 받은 것)
- 전세보증금 이체 확인서
- 등기부등본 (1개월 이내)
- 주민등록등본 (1개월 이내)
- 전입세대 열람내역서
- 건축물관리대장
가입방법 (3가지)
HUG — 온라인 앱 또는 은행 방문
네이버부동산 앱, 카카오페이 앱, KB국민카드 앱에서 모바일 신청 가능. 또는 기금수탁은행(국민·농협·신한·우리·하나) 영업점 방문.
집주인 동의 필요 없음! 2018년 2월 이후 세입자가 단독으로 가입 가능합니다. 가입 사실은 집주인에게 통보되지만, 동의는 불필요.
보증료 정부지원 — 최대 전액 환급
| 대상 | 지원 금액 | 소득 기준 |
|---|---|---|
| 청년 | 보증료 전액 | 연소득 5,000만원 이하 |
| 신혼부부 | 보증료 전액 | 부부합산 7,500만원 이하 |
| 일반 임차인 | 보증료 90% (최대 40만원) | 연소득 6,000만원 이하 |
공통 조건: 무주택자, 보증금 3억원 이하.
신청 방법
- 온라인: 정부24 또는 안심전세포털
- 오프라인: 주소지 관할 구청 방문
- 주의: 보증보험 가입 후 별도 신청해야 함. 자동 지원 아님!
"보증료 지원 신청 안 하면 그냥 날리는 돈"
전세보증보험 들면서 보증료 지원 신청 안 하는 사람이 의외로 많습니다. 신혼부부면 보증료 전액을 돌려받을 수 있어요.
— 안심전세포털, 정부24
이 외에도 각 지자체별로 청년·신혼부부 전세보증료 지원사업이 별도로 있습니다. 거주 지역에 따라 추가 지원을 받을 수 있으니 꼭 확인하세요.
가입 안 되면? — 가입불가 시 대처법
대표적인 가입불가 사유
- 126% 초과 — 보증금이 주택가격 대비 너무 높음
- 계약 기간 절반 경과 — 가입시기 놓침
- 근저당 과다 — 선순위 채권이 많아 보증 여력 부족
- 다가구 합산 초과 — 다른 세입자 보증금까지 합산 시 초과
- 등기부 문제 — 압류·가처분 등 권리 관계 이슈
대처법
- HUG 거절 → SGI 시도: SGI는 전세가율 100%까지 허용, 한도 제한 적음
- 전세권 설정: 보증보험 대안으로 전세권 등기 설정 (비용 유사)
- 확정일자 + 전입신고: 최소한의 보호. 하지만 보증보험보다 약함
- 전세 계약 자체 재검토: 보증보험 가입 불가한 전세는 위험 신호
보증보험 가입이 안 되는 전세는 빨간불! 가입 거절 사유 자체가 전세사기 위험 신호일 수 있습니다. 계약 전에 반드시 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
전세사기 걱정 없는 대안 — HUG 든든전세주택
전세사기로 HUG가 보증금을 대신 갚은 뒤 경매로 낙찰받은 집을 HUG가 직접 공공임대로 내놓는 제도입니다. HUG가 집주인이니까 보증금 떼일 걱정이 없습니다.
- 보증금: 주변 시세의 90% 수준
- 거주기간: 2년 계약, 최대 3회 연장 = 최장 8년
- 입주자격: 무주택자 누구나 (나이·소득·자산 무관)
- 2026년 확대: 150세대 이상 아파트까지 매입 대상 확대
자주 묻는 질문
Q. 전세보증보험 가입조건이 뭔가요?
보증금이 주택가격(공시가 140%)의 90% 이하(126% 룰). 확정일자 있는 임대차계약서 필요. 계약 기간 절반 전에 신청. 기관별 보증 한도·세부 조건은 상이합니다.
Q. 전세보증보험 비용은 얼마인가요?
HF 연 0.04~0.18%(최저), HUG 연 0.115~0.154%, SGI 연 0.183~0.208%. 보증금 3억 기준 연 12만~55만원 수준. 계산법: 보증금 × 보증료율 × (기간/365일).
Q. HUG, HF, SGI 어디가 좋나요?
보증료 저렴 순: HF > HUG > SGI. HF는 HF 대출자만, HUG는 범용+다자녀 할인, SGI는 고액 전세에 유리. 대부분은 HUG가 기본 선택.
Q. 전세보증보험 가입시기는 언제까지?
계약 기간의 절반 전. 2년 계약이면 1년 이내. 입주 후 전입신고 + 확정일자 먼저 받고, 가능한 빨리 신청이 안전.
Q. 집주인 동의 없이 가입 가능한가요?
가능합니다. 2018년 이후 집주인 동의 의무 폐지. 세입자 단독 가입 가능. 가입 사실은 집주인에게 통보됩니다.
Q. 보증료를 돌려받을 수 있나요?
청년·신혼부부는 정부에서 보증료 전액 지원. 일반은 90%(최대 40만원). 보증보험 가입 후 정부24에서 별도 신청해야 합니다.
Q. 전세보증보험이 안 되는 경우는?
126% 초과, 계약 기간 절반 경과, 근저당 과다, 다가구 합산 초과 등. HUG 거절 시 SGI로 재시도하거나 전세권 설정으로 대체 가능.
Q. SGI서울보증 전세보험과 HUG 전세보험 차이점은?
SGI는 가입 문턱이 낮습니다. 전세가율 100%까지 허용(HUG 90%), 아파트 한도 제한 없음, 월세 보증금도 가능. 대신 보증료가 0.183~0.208%로 HUG보다 비쌈. HUG는 다자녀·사회배려계층 할인이 있어 해당되면 HUG가 유리.
Q. 전세보증금 반환보증 보험료는 어떻게 산정되나요?
보험료 = 보증금 × 보증료율 × (보증기간/365일). HF 연 0.04~0.18%, HUG 연 0.115~0.154%, SGI 연 0.183~0.208%. 보증금 3억, HUG 기준, 2년이면 약 34.5만원. 소득·주택 유형에 따라 보증료율 달라질 수 있음.
Q. 전세보증보험료 계산기 있나요?
HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 보증료 시뮬레이션 가능. 수당헬프 전용 계산기도 준비 중입니다.
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