주담대 한도 가이드 — DSR 한도·LTV·DTI 3종 + 늘리는 7가지 방법

주담대 한도 3종 — 한 화면 비교

LTV — 집값 대비 한도

주택 시세에 일정 비율을 곱한 뒤 방공제를 차감해서 산정. 10·15 대책으로 규제지역(서울 25구 전체 + 경기 12곳) LTV가 큰 폭으로 강화되었습니다 — 무주택 40%, 생애최초 70%, 1주택 처분조건부 40%, 처분미약정·다주택 0%.

10·15 대책 LTV 표 (2025.10.16 시행)

규제지역에서 대출 시 6개월 이내 전입 의무 + 양도세 비과세 위해 2년 실거주 의무(2025.10.20 계약분~). 비주거(오피스텔 업무용·상가)는 10·15 영향 X.

가격구간 상한 (수도권 적용)

LTV %로 계산한 한도와 별도로 주택 가격대별 절대 상한이 적용됩니다.

예: 강남 30억 아파트 → LTV 40% × 30억 = 12억 계산이지만 25억 초과 상한 2억으로 제한. 차이 10억은 자기자본 필요.

방공제 자동 차감 (LTV 한도에서 추가 빠짐)

LTV 산정 후 권역별 방공제 차감 — 서울 5,500만 / 인천 과밀억제 4,800만 / 광역시 2,800만 / 그 외 2,500만. MCG·MCI 가입 시 면제.

DSR — 연소득 대비 부채 비율

본인의 모든 부채 원리금(주담대 + 신용대출 + 마이너스통장 한도 + 자동차할부 등)을 연소득으로 나눈 비율. 은행권 40%·2금융권 50%가 한도입니다.

스트레스 DSR 3단계 — 미래 금리 상승 미리 반영

실제 대출금리에 가산금리를 더해 DSR을 산정 → 한도 감소.

DTI — 이자 비율 한도

DSR과 비슷하지만 기존 부채는 원리금이 아닌 이자만 산정. 신규 주담대만 원리금 전체.

지역별 DTI 한도

진짜 한도 = LTV·DSR·DTI 중 가장 작은 값

3종 한도는 동시 적용. 어느 하나라도 작으면 그게 실제 한도입니다. 다음은 같은 케이스에서 3종 한도가 어떻게 다르게 나오는지 시뮬레이션 3개.

케이스 1 — 서울 무주택 + 5억 아파트 (규제지역) + 연소득 6,000만

케이스 2 — 같은 주택 + 연소득 4,000만 (소득 작을 때)

케이스 3 — 같은 주택 + 연소득 6,000만 + 마이너스통장 1억

정책대출은 별도 상한 — 한 번 더 분기

디딤돌·보금자리·신생아특례 등 정책대출은 LTV·DSR·DTI 외에 자체 상한이 있습니다. 자격이 되면 일반 주담대보다 우위인 경우 많음.

한도 늘리는 7가지 전략 — 시리즈 깊이

한도가 부족할 때 동원할 수 있는 7가지 전략입니다. 각각 본 시리즈의 심화 가이드에서 자세히 다룹니다.

1. MCG·MCI 면제 (LTV +5,000만 복구)

보증보험 가입 → 방공제 면제 → 한도 약 5,000만 복구 (서울 기준). MCI(모기지신용보험·서울보증 SGI)는 보험료를 은행이 부담해 일반 주담대에 1순위로 적용, MCG(모기지신용보증·주금공 HF)는 차주가 보증료(약 30~100만)를 부담하며 다가구·단독주택 등 MCI가 어려운 물건에 활용.

2. 부부합산 소득 활용 (DSR 분모 확대)

연소득 5,000만 → 부부합산 8,000만 시 DSR 한도 비율 동일하지만 절대 금액 약 60% 증가. 단 배우자 기존 부채도 합산되므로 시뮬 필수.

3. 기존 신용대출·마이너스통장 정리

마이너스통장은 한도 전액이 DSR 부채로 산정. 1억 한도 줄이면 즉시 +5,000만 주담대 한도 복구.

4. 만기 연장 (30년 → 40년)

월 원리금 감소 → DSR 비율 여유 → 한도 증가. 다만 총 이자는 증가하므로 득실 비교 시뮬 필수.

5. 고정금리 선택 (스트레스 DSR 미적용)

5년 이상 고정금리는 스트레스 DSR 가산금리(+1.5%p) 적용 안 됨 → 변동금리 대비 한도 약 10~15% 우위.

6. 정책대출 활용 (자격 시 별도 상한)

디딤돌·보금자리·신생아특례는 LTV·DSR·DTI 외 별도 한도. 방공제 자동 면제 + 우대금리.

7. 생애최초·신혼·신생아 우대

LTV 우대 (+10%p)·DSR 우대 (+5%p)·금리 우대 (-0.5~1%p)·정책대출 자격 우대 — 해당 시 양쪽 한도 동시 우대.

자주 묻는 질문

수당헬프 주담대 한도 가이드입니다. 주택담보대출 한도는 집값으로 보는 한도, 연소득으로 보는 한도, 기존 빚의 이자로 보는 한도 이렇게 세 가지를 동시에 따져 그중 가장 적은 금액으로 정해집니다. 2025년 10월 대책으로 서울 전역과 경기 열두 곳은 무주택자도 집값의 40퍼센트까지만 빌릴 수 있어, 보증보험으로 방공제를 면제받거나 부부 소득을 합치거나 기존 빚을 정리하거나 정책대출을 활용해 한도를 늘리는 방법을 함께 정리했습니다.